Собственная методика оценки рисков

Система показателей

В общем виде, методика оценки объекта включает анализ четырех блоков, включающих более 60 показателей

Параметры объекта

Степень готовности
Показатель соответствия стадии строительства графику
Показатель объема финансирования к объему реализации
Наличие аккредитации объекта в банках на предмет ипотечного кредитования дольщиков.
Страховые гарантии
Оценка каналов розничных продаж
Нагрузка на проект за счет обременений
Нагрузка на проект за счет сетей
Конкурентное положение.

Параметры застройщика (те же критерии по генподрядчику и девелоперу, при наличии)

Опыт работы в жилищном строительстве (срок)
Опыт работы в жилищном строительстве (количество объектов)
Опыт работы в жилищном строительстве (кол-во построенных квадратных метров).
Опыт работы в жилищном строительстве ( факты задержек по сдаче объектов).
Опыт работы в жилищном строительстве (суммарное отставание по строящимся объектам на текущий момент)
Критерии, отражающие финансовое состояние застройщика.

Наличие собственных средств
Банки
Наличие девелопера в проекте
Наличие соинвесторов в проекте
Долги
Соотношение привлеченных средств и объемов освоения

Правовые факторы, влияющие на надежность объекта.

Схема продаж
Состояние исходно-разрешительной документации

Земля
Разрешение на строительство
Инвестиционный контракт (если он предусмотрен нормативно правовой конструкцией проекта)
Исполнение обременений по Инвестиционному контракту
Регистрация договоров привлечения финансовых средств
Коммуникации

Косвенные факторы

Наличие у застройщика собственной материально-технической базы;
Бренд и репутация застройщика;
Бренд и репутация учредителей и менеджмента застройщика;
Наличие страховой защиты по строительно-монтажным рискам на объекте;
Наличие публичной кредитной истории;
Наличие положительной/отрицательной информации об объекте в интернете и средствах массовой информации;
Наличие доли администрации в протоколе распределения жилой площади;
Наличие собственного офиса;
Наличие собственного отдела продаж;
Наличие административного ресурса;
Адекватность ценовой политики.

Технология присвоения рейтинга включает анализ взаимовлияния отдельных факторов и их весовых значений в зависимости от их состава и комбинации. Не всегда один и тот же параметр одинаково влияет на прогноз надежности объектов, реализуемых застройщиками разных организационно структурных типов. Поэтому при присвоении рейтинга конкретному объекту, для него подбирается индивидуальный набор параметров и весов факторов влияния с учетом категории, к которой относится объект.

Рейтинговая шкала

AAA	Абсолютная надежность	BBB	Высокая надежность	CCC	Невысокая надежность
AA	Максимальная надежность	BB	Средняя надежность	CC	Низкая надежность (непрогнозируемые риски)
A	Очень высокая надежность	B	Удовлетворительная надежность	C	Угроза дефолта

Класс ААА. Абсолютная надежность

Исключительно высокая надежность инвестиций в объект. Высокая степень готовности объекта и соответствие (опережение) графику строительства. Исключительно высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика и генподрядчика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет долгосрочный положительный опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта, не подверженных влиянию внешних факторов и независимых от продаж. Исключительно высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, даже при возможных неблагоприятных изменениях макроэкономических и рыночных условий.

Класс АА. Максимальная надежность

Максимально высокая надежность инвестиций в объект. Средняя или высокая степень готовности объекта. Стадия строительства соответствует графику либо опережает график. Максимальная вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет долгосрочный положительный опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта независимых от продаж. Максимально высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при отсутствии значительных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.

Класс А. Очень высокая надежность

Очень высокая надежность инвестиций в объект. Стадия строительства соответствует графику либо опережает график. Высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Застройщиком является девелоперская структура с диверсифицированным инвестиционным портфелем, безукоризненной репутацией и долгосрочным положительным опытом реализации аналогичных проектов. Отсутствие у застройщика задержек по ранее сданным и находящимся в стадии строительства объектам. Генподрядчик имеет опыт реализации аналогичных проектов. Наличие доступной достоверной информации об источниках и объемах финансирования строительства объекта, независимых от продаж. Высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при стабильных макроэкономических и рыночных условиях.

Класс ВВВ. Высокая надежность

Высокая надежность инвестиций в объект. Стадия строительства соответствует графику. Отсутствие фактов отставания от графика строительства. Высокая вероятность своевременной или досрочной сдачи объекта. Наличие девелопера в проекте. Положительная репутация застройщика, девелопера, генподрядчика и наличие положительного опыта реализации ими аналогичных проектов. Наличие достаточной информации от застройщика об источниках и объемах финансирования строительства объекта, независимых от продаж. Высокая вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта, при стабильных макроэкономических и рыночных условиях.

Класс ВВ. Достаточная надежность

Достаточно высокая надежность инвестиций в объект. Отсутствие фактов значительного отставания от графика строительства. Достаточно высокая вероятность своевременной сдачи объекта. Положительная репутация застройщика, девелопера (при наличии) либо генподрядчика и наличие положительного опыта реализации им (ими) аналогичных проектов. Застройщик предоставляет информацию об источниках и объемах финансирования строительства объекта, в том числе о динамике продаж. Вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта зависит от стадии проекта и степени возможных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.

Класс В. Удовлетворительная надежность

Повышенные риски инвестиций в объект. На объектах находящихся в ранней стадии строительства существует вероятность задержки строительства и переноса срока сдачи до 6 месяцев. Отсутствие у застройщика, девелопера (при наличии) и генподрядчика значительных задержек сдачи объектов. Отсутствие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Объем информации, полученной от застройщика, об источниках и объемах финансирования строительства объекта, не позволяет в достаточной степени оценить их независимость от продаж. Вероятность исполнения обязательств застройщика перед всеми контрагентами, кредиторами и другими участниками проекта в значительной степени зависит от стадии проекта и степени возможных неблагоприятных изменений макроэкономических и рыночных условий.

Класс ССС. Невысокая надежность

Критический уровень рисков инвестиций. Отсутствие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов. Высокая вероятность задержки сдачи объекта. Наличие факторов явно указывающих на вероятность возникновения финансовых затруднений у Застройщика, связанных с зависимостью финансирования строительства от продаж.

Класс СС. Низкая надежность (непрогнозируемые риски)

Инвестирование в объект не рекомендуется. Высокая вероятность задержки сдачи объекта на неопределенный срок вплоть до «замораживания» строительства. Наличие факторов, явно указывающих на отсутствие источников дальнейшего финансирования строительства объекта. Наличие факторов, свидетельствующих о высокой вероятности не исполнения Застройщиком финансовых обязательств перед кредиторами, контрагентами и дольщиками.

Класс С. Угроза дефолта

Риски максимальные. Высокая вероятность банкротства Застройщика. Долги застройщика явно превышают стоимость нереализованной части объекта. Строительство не ведется либо отставание от графика и степень готовности объекта таковы, что с высокой вероятности могут привести к невозможности завершения строительства и финансовой несостоятельности Застройщика.