График работы
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
С 9:00 до 19:00
Индивидуальный
подход к страхованию
Москва
Страхование застройщиков Управление продажами Консультирование застройщиков Прочее О компании

Рейтинг надежности новостроек: как оценить риски – на примере ЖCК «Западный»

03.12.2012

Форма продажи квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) – полностью соответствует 214 ФЗ (подробнее об этом читайте в статье «Из всех способов продаж новостроек только три – законные»). Однако многие эксперты считают покупку через ЖСК намного менее надежной, чем по ДДУ. Конечно, это не означает, что дом, реализующийся по этой схеме, не будет достроен. Но оценить риски и вероятность успешной сдачи дома намного сложнее. Разберем этот процесс на примере двух корпусов ЖСК «Западный» (корп. 21 и 28), которые исследовали специалисты компании НСКА.


Микрорайон «Центральный»
ЖСК «Западный» строится в рамках нового микрорайона «Центральный» (город Долгопрудный) – крупного подмосковного комплексного объекта. На территории района строится почти 800 тыс. кв. м жилья, 4 общеобразовательных школы, 6 детских садов, школа искусств и детские досуговые центры. Среди других инфраструктурных объектов – поликлиника, комплексный центр социального обслуживания, библиотеки, выставочные залы, тренажерные залы и физкультурно-оздоровительные комплексы, торговые центры. К слову один из торгово-деловых центров был введен в эксплуатацию еще в 2009 году. Жилую застройку района ведет ЗАО «СУ-155».

Дома первой очереди строительства полностью сданы и заселены, во второй очереди микрорайона «Центральный» уже заселены 4 корпуса. В 10-и корпусах 3-й очереди в данный момент ведутся продажи, многие из этих корпусов находятся на начальной стадии строительства. Специалисты НСКА оценили надежность вложений в два из этих корпусов – 21 и 28. Объекту был присвоен рейтинг надежности на уровне ССС, что соответствует уровню невысокой надежности. Интерес именно к этим двум корпусам эксперты объясняют тем, что именно с ними было связано больше всего запросов в компанию от дольщиков. Безусловно, судить по двум корпусам обо всем масштабном микрорайоне не стоит – как уже говорилось выше, многие дома уже успешно достроены, в них живут люди. Однако на примере этих корпусов можно продемонстрировать, на что дольщику стоит обращать внимание при покупке квартир через ЖСК в целом.


Объект: ЖСК «Западный», корпуса 21, 28

Строительный адрес: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Центральный, 3-я очередь строительства, корп. 21, 28

Застройщик: ЗАО «СУ-155»

Генеральный подрядчик: ООО «Макси-Билдинг»

Срок сдачи объекта: 4 квартал 2013 г.

Преимущества новостройки
Объект строит ЗАО «СУ-155» в составе холдинга ГК «СУ-155» – застройщик с 50-летним опытом работы в строительстве. Строительные проекты компании расположены более чем в полусотне городов России и стран СНГ, объем строительства – около 1,5 млн кв.м в год. Дополнительным фактором, положительно повлиявшим на рейтинговую оценку НСКА стала серьезная материально-техническая база холдинга. В состав группы компаний входит 28 промышленных предприятий строительной индустрии в 13 городах России.

Конечно, при таком объеме строительства возможны просрочки в сдаче объектов. Однако очевидно, что столь крупный застройщик – точно не мошенник, который соберет с дольщиков деньги и пропадет. К тому же вряд ли он может в один день обанкротиться. «Ресурсы на то, чтобы поддержать строительство в случае возникновения внешних, в том числе макроэкономических, проблем у застройщика имеются», - полагает директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов.

Как заявили в пресс-службе ГК «СУ-155», дополнительным фактором являются характеристики самого объекта (близость к Москве, развитая инфраструктура микрорайона), а также ценовая политика. Поскольку объект реализуется в доступном сегменте, он пользуется спросом, поэтому проблем с привлечением новых средств нет. «Продажи идут средними темпами. Продано около половины квартир. Месячная динамика разнится – ближе к концу года возрастает», – заявили в пресс-службе.


Риски дольщиков
Один из основных рисков объекта заложен в саму форму продажи – через жилищно-строительный кооператив. Эта схема соответствует 214 ФЗ, однако, по словам Бориса Шаронова, при ее использовании оценить вероятность своевременной достройки объекта достаточно сложно из-за ее низкой прозрачности. Кроме того, в отличие от ДДУ, застройщик не находится в непосредственных договорных отношениях с пайщиком кооператива, а членство в кооперативе регулируется его уставом и Жилищным кодексом, в то время как права дольщика, заключившего ДДУ защищены нормами 214 ФЗ. Это и четко прописанный срок передачи квартиры, и фиксированная цена, и гарантия качества, и штрафные санкции за невыполнение обязательств, и обеспечение залогом прав требования к застройщику на случай его банкротства.

К тому же реализация квартир через ЖСК позволяет привлекать деньги дольщиков еще до получения исходно разрешительной документации. Правда, освобождение от такой необходимости является и определенным плюсом – это позволяет снизить цены на квартиры на начальном этапе. К слову, в корпусах 21 и 28 мкр. Центрального разрешение на строительство пока не получено. «Строительно-монтажные работы по этим корпусам еще не начаты в полной мере. Оформление разрешительной документации идет установленным порядком», - заявили в пресс-службе ГК «СУ-155».

При реализации через ЖСК возникает некоторая путаница в договорных отношениях, что затрудняет возможное отстаивание прав дольщиков в суде при возникновении проблем. «Главная гарантия – договор с прописанными условиями. Каждая сторона заинтересована в соблюдении его условий», - говорят в пресс-службе застройщика. Однако, по словам Бориса Шаронова, загвоздка в том, что дольщик заключает договор не с застройщиком, а с жилищно-строительным кооперативом. В этом договоре обозначен примерный срок окончания строительства (в ГК «СУ-155» назвали 4 квартал 2013 года). «Однако суд, в случае возникновения проблем, будет смотреть не на эту дату, а на ту, что обозначена в договоре между ЖСК и застройщиком. А в нем конкретной даты не сформулировано. Он действует с момента подписания до исполнения всех обязательств», - отмечает Борис Шаронов.

Еще один фактор, негативно повлиявший на рейтинговую оценку – попадание 2-й и 3-й очереди строительства микрорайона «Центральный» в официальный Перечень проблемных объектов на территории Московской области с формулировкой «Перенос сроков ввода в эксплуатацию по причине отсутствия инженерных сетей». Однако в пресс-службе ГК «СУ-155» заявили: «Информация о том, что коммуникации к домам не подведены, не соответствует действительности. В район подведены магистральные сети – водопровод, канализация и водосток. Во второй очереди микрорайона «Центральный» уже заселены 4 корпуса. То есть в них уже живут люди, соответственно в их квартиры подано тепло, электричество, работает канализация. На территории микрорайона работает детсад и уже сдана в эксплуатацию школа». При этом коммуникации прокладываются по проекту одновременно со строительством корпусов, внутриквартальная прокладка инженерных сетей к строящимся корпусам продолжается (в т.ч. к еще одной школе и детсаду).

В корпусах 3-й очереди коммуникаций пока действительно нет. Однако и строительство домов пока не идет – монтаж корпусов, по данным ГК «СУ-155», начнется в скором времени. «Затем, в соответствии с логикой строительного процесса, будут подведены коммуникации», - пояснили в пресс-службе.

Комментирует директор департамента рисков НСКА Борис Шаронов: «С одной стороны, опыт и ресурсы застройщика (финансовые, технические, административные в конце концов) говорят в пользу надежности объекта – рано или поздно он будет достроен. Между тем, сама форма продаж через ЖСК недостаточно прозрачна, что оказывает влияние на прогноз завершения строительства в срок, заявленный продавцом».

Комментирует пресс-служба ГК «СУ-155»: «Проблем, которые ставят под вопрос качественное и своевременное завершение строительства, в данный момент нет. Главная гарантия – договор с прописанными условиями. Каждая сторона заинтересована в соблюдении его условий».

Рейтинг надежности от компании НСКА представляет собой прогноз вероятности своевременного завершения строительства объекта и способности застройщика выполнить свои финансовые обязательства перед участниками долевого строительства в срок. Основанием для присвоения рейтинга является совокупная оценка параметров (63 параметра), характеризующих объект строительства, стадию строительства и соответствие графику, содержание учредительных, правоустанавливающих и исходно – разрешительных документов застройщика, схему продаж, опыт и деловую репутацию застройщика, возможность страхования и кредитования, косвенные факторы, влияющие на надежность объекта. При присвоении рейтинга используются данные, предоставленные застройщиком, информация из открытых источников, результаты экспертной оценки и информация, полученная от других участников рынка.

Методология присвоения рейтинга

Вернутся к списку