График работы
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
С 9:00 до 19:00
Индивидуальный
подход к страхованию
Москва
Страхование застройщиков Управление продажами Консультирование застройщиков Прочее О компании

Проблемные истории: первым делом мы построим, согласуем по пути (на примере ЖК «Аристово-Митино»)

08.04.2013

Когда дольщики знают, на что идут
Продажа квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) является вполне законной схемой, которая лежит в рамках ФЗ №214. Об этом мы писали в материале «Из всех способов продажи новостроек только три законные». Однако, признаются эксперты, эта форма менее надежная, чем ДДУ, так как сложнее оценить риски и вероятность сдачи дома в обещанный срок, тем более, если объект строится без исходно-разрешительной документации – а ЖСК позволяет продавать объект до того, как такая документация получена. В такую непростую ситуацию попали дольщики ЖК «Аристово-Митино».


Объект: ЖК «Аристово-Митино». Красногорский р-он, с. Аристово.
Застройщик: ООО «Раст».
Соинвестор и эксклюзивный продавец: «БЕСТ-Новострой».
Первоначальный срок сдачи объекта: апрель 2012 года.

История объекта
Строительство объекта стартовало в начале 2011 года, после того, как компания ООО «Раст» в конце 2010 года выиграла конкурс на земли РЖС. «К слову, компания была создана за год до конкурса в 2009 году и генеральным директором ее стал Михаил Оглоблин, сын Марины Оглоблиной, которая в то время работала в правительстве Москвы», - отмечает директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов. В 2011 году был создан жилищно-строительный кооператив «Новое Аристово», а в апреле этого же года к проекту присоединилась компания «БЕСТ-Новострой», которая стала эксклюзивным продавцом этого объекта и одновременно соинвестором проекта. В первых договорах был указана дата сдачи объекта апрель 2012 года. Однако сроки неоднократно переносили – сначала дата была перенесена на середину этого же года, а последний срок заявленный застройщиком – IV квартал 2013 года.

Изначально предполагалось строительство 29 малоэтажных домов высотой до 3-х этажей, однако в ходе реализации объекта, проект был изменен, а дома стали до 5 этажей. Константин, участник инициативной группы ЖК «Аристово-Митино» рассказал, что работы на объекте начались весной 2011 года, и, несмотря на первую просрочку, в течение 1,5 лет шли достаточно интенсивно – были возведены монолитные каркасы и в некоторых домах наружные стены. Примерно с середины лета 2012 года произошло замедление темпов строительства.


Причина проблем
Причина постоянного переноса окончательных сроков сдачи жилого комплекса – отсутствие исходно-разрешительной документации. Дело в том, что объект изначально строился без необходимых документов, говорит Борис Шаронов. В подобных ситуациях дольщики рискуют не просто остаться с замороженным проектом, но и вовсе без денег и квартир.Так, рассказывает Константин, проект планировки застройщик планировал утвердить летом 2011 года, а в реальности он был утвержден в августе 2012 года, на градостроительные планы ушло еще 5 месяцев, вместо стандартного месяца и еще три месяца понадобилось для экспертизы. Застройщик явно переоценил собственные возможности, констатируют дольщики.

Вопрос с отсутствием исходно-разрешительной документации сдвинулся с мертвой точки лишь в этом году. Так, 11 марта 2013 года компания получила положительное заключение по экспертизе проекта, а вот разрешения на строительство по-прежнему нет. Однако в том, что объект строился без должных документов виновата не только компания-застройщик. Так, по словам дольщика Константина, местные органы власти порой воспринимают попытки Фонда РЖС ускорить согласовательный процесс как вмешательство, и неохотно идут на уступки. Кроме того, в каждом муниципальном образовании действуют свои неписаные законы и правила, о которых «сторонний» инвестор даже не догадывается, пока с этим не столкнется. Например, говорит Константин, отсутствие четких регламентирующих документов, прозрачно описывающих источники, порядок финансирования и строительства объектов социальной инфраструктуры, приводит к необходимости длительных согласований условий участия инвестора в их строительстве. Пока эти условия согласовываются – проект стопорится.

Однако застройщик и риелтор не пытались лукавить, и покупатели квартир в ЖК «Аристово-Митино» понимали риски, на которые они идут, приобретая жилье без исходно-разрешительной документации. Константин рассказывает: «Конечно, нам было известно, что строительство ведется без надлежащего оформления полного комплекта исходно-разрешительной документации. Просто была уверенность, что по земельному участку Фонда РЖС вся необходимая документация будет оформлена в кратчайшие сроки. Это, в сочетании с очень привлекательными ценами, повлияло на решение о приобретении. Правильное ли это было решение или нет, говорить пока рано. Если застройщик выполнит взятые на себя обязательства и обеспечит ввод жилых домов до конца этого года, уверены, все покупатели останутся довольны».

«Мотивы застройщика, который пошел таким путем, вполне ясны. Поводом стал пробел в ФЗ №214, и, по сути, застройщику, продающему квартиры по схеме жилищно-строительного кооператива нет необходимости оформлять документы, так как их никто не требует и не спрашивает», - подчеркнул Борис Шаронов (НСКА).

Порой, правда, застройщики не учитывают, что эти проблемы могут вызвать определенный негатив вокруг объекта, который может привести к спаду продаж, а значит и снижению притока денежных средств для завершения строительства. «К счастью для застройщика и дольщиков, которые уже приобрели квартиры в «Аристово-Митино», в данном случае такого не произошло и проблем с привлечением финансирования не возникло. Возможно, это было связано с тем, что в начале пути у компании ООО «Раст» была не только административная, но и финансовая поддержка», - говорит Борис Шаронов.

Комментирует директор департамента рисков НСКА Борис Шаронов: «Изначально этот проект был очень рискованным, так как строился без исходно-разрешительной документации, поэтому никто не мог наверняка сказать, будут ли дома построены и сданы в заявленные даты. В итоге произошло то, что произошло - сроки сдачи объекта были неоднократно перенесены. Исходно-разрешительная документация начала появляться у компании-застройщика лишь в этом году. Благодаря тому, что дело с получением необходимых документов сдвинулось с мертвой точки, у проекта появилась перспектива успешного завершения, однако, пока у компании-застройщика не будет на руках всех разрешений, говорить об успешности этого проекта рано, так как вероятность, что дата сдачи объекта будет вновь перенесена, по-прежнему есть».

Комментирует пресс-служба «БЕСТ-Новострой»: «В определенный момент (летом 2012 года) проект столкнулся с временными трудностями, связанными с оформлением необходимой документации. Застройщику потребовалось собрать дополнительный пакет документов. Это объективные препятствия, но они преодолимы. Нужно понимать, что решение технических вопросов всегда отнимает достаточно много времени. Оформляя сделку, мы предоставляем покупателям полную и достоверную информацию о реализуемых объектах. Кроме того, интересы многих потенциальных пайщиков на консультации и на заключении сделки представляют юристы. Для многих очевидные преимущества объекта перевешивали возможные риски».

Комментирует Константин, участник инициативной группы ЖК «Аристово-Митино»: «Сейчас, с получением положительного заключения экспертизы, работы снова заметно активизировались. Однако на сегодняшний момент основная проблема, которая нас волнует – это недостаточная активность застройщика по проектированию и строительству детского сада. Если застройщик не поторопится, то к завершению строительства жилых домов он не успеет построить детский сад. Учитывая большое количество среди покупателей молодых семей с детьми, данная проблема для многих очень актуальна».

Комментарий пресс-службы ООО «Раст»: «Основными причинами, ввиду которых наша компания нарушила сроки сдачи данного объекта, стоит считать долгий процесс согласования проекта планировки территории – основного документа, определяющего фундаментальные вопросы связанные с размещением объектов на территории земельного участка, такие как предельные градостроительные показатели, социальное обслуживание будущего жилого образования, инженерное обеспечение будущей застройки. Также влияние оказали некоторые особенности технологического характера связанные с геологическими условиями на земельном участке. Часть ЖК расположена на сложных грунтах и для обеспечения стабильности фундаментов нами были использованы свайные конструкции, особенности работы с такими конструкциями оказали существенное влияние на график строительства».

Вернутся к списку