График работы
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
С 9:00 до 19:00
Индивидуальный
подход к страхованию
Москва
Страхование застройщиков Управление продажами Консультирование застройщиков Прочее О компании

Взаимное страхование не защитит дольщиков

18.06.2013

У застройщиков исчезнет стимул достроить дом
В начале года был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, которые привлекают для строительства объектов средства граждан, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиками, и создании общества взаимного страхования (ОВС). В начале июня была начата процедура отбора тридцати застройщиков - учредителей ОВС. Полностью закон вступит в силу с 1 января 2014 года – с этого момента ответственность всех застройщиков, заключающих договоры долевого участия, будет застрахована. Однако благие намерения российского правительства могут обернуться новыми проблемами как для застройщиков, так и дольщиков.


Уставные отношения
Проблему обманутых дольщиков пытаются решить не первый год, но закрыть этот вопрос пока так и не удалось. В результате последних инициатив был разработан, а затем и принят закон, который требует страхования ответственности за исполнение обязательств по всем договорам участия в долевом строительстве. Вокруг этого события было не мало споров, так как закон порождал больше вопросов, чем ответов. Однако после многочисленных доработок он был принят. Теперь остается дождаться 1 января 2014 года, когда закон вступит в силу и покажет (или не покажет) свою работоспособность.

Закон предлагает застройщику три варианта страхования – вступление в ОВС, страхование ответственности на коммерческом рынке или получение поручительства у банка. Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА пояснил, что возможность получения поручительства от банка, хороший вариант. Однако этот инструмент пока совсем не развит в России, так как банки очень высоко оценивают риски в строительной сфере и такие гарантии возможны, только если сам банк финансирует застройщика и контролирует финансовые потоки. Второй альтернативный вариант – страхование на коммерческом рынке – также хорош, проблема лишь в том, что страховщики не готовы покрывать все, в том числе «специфические» риски, характерные для данного сегмента и являющиеся едва ли не основной причиной проблем. К тому же страховые компании в принципе неохотно страхуют финансовые риски дольщиков (в отличие от предлагаемого страхования ответственности застройщиков это продукт по добровольному страхованию дольщиками своих рисков, который известен достаточно давно). Такая услуга есть у единичных компаний рынка, и даже они очень выборочно подходят к объектам страхования. Подробнее об этом читайте в материале «Застройщиков застрахуют за счет дольщиков». Поэтому получается, что предложенный в законе выбор мнимый, и для многих застройщиков остается единственный выход – вступление в ОВС.

«Создаваемое общество взаимного страхования застройщиков – это некая коммерческая организация, типа СРО, но в единственном числе, в которую застройщики в обязательном порядке должны будут вносить страховые платежи. Учредить общество должны 30 компаний-учредителей», - говорит Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА. По информации в СМИ 7 июня у застройщиков был последний шанс стать учредителями ОВС, а также они могли внести свои предложения в оргкомитет по созданию общества и содержанию устава. Однако пока Минрегионразвития держит в секрете список компаний-учредителей, которые будут наделены весьма значительными полномочиями, например, будут определять тарифы страхования. «Но судя по обозначенным законодателем требованиям, в него попадут крупные компании с многолетней историей и опытом», - отмечает Борис Шаронов.

Также, отмечает эксперт, не опубликован на официальном сайте Минрегионразвития и проект устава общества. Его пока невозможно принять – по данным представителя Минрегионразвития, это прерогатива учредителей. Поэтому пока рано говорить о каких-то сдвигах в этом вопросе. В целом, говорит Борис Шаронов, много интересного следует ожидать как раз от устава, так как по закону об обществах взаимного страхования он является основным документом, определяющим страховые отношения и должен содержать информацию о тарифной политике, размере страхового покрытия, и собственно условиях страхования. А это самая важная информация, интересующая как застройщиков, так и дольщиков.

После того, как устав все же будет доработан и принят на общем собрании учредителей, его направят в ФСФР и ФАС и лишь потом зарегистрируют. Затем вступить в общество смогут все желающие застройщики. К строительным компаниям выдвигается целый ряд требований. Например, они не должны находиться на стадии банкротства, иметь административных наказаний и нарушать законодательство о долевом строительстве.


«Малышам» будет трудно
Вроде бы цели создания и принятия данного закона вполне благие – защитить дольщиков, путем создания «денежного мешка», в котором будут копиться деньги, позволяющие вернуть средства дольщикам в случае возникновения проблем у застройщика. Однако игроки рынка, которые принимали участие в обсуждении устава, их имена также не известны, неоднозначно относятся к перспективе вступления в ОВС. И причин для этого немало. Прежде всего девелоперы боятся, что добросовестные застройщики будут платить за завершение проектов нерадивых предпринимателей и компаний.

Их точку зрения разделяет Борис Шаронов, который отмечает, что схема взаимного страхования, прописанная в законе, порочна изначально. Во-первых, создание единой финансовой структуры в рамках узкоспециализированного профессионального сообщества, приведет к монополизации рынка основными игроками, создаст благоприятную среду для злоупотреблений и коррупции. Во-вторых, финансовая нагрузка на проект, в виду высокой цены за страхование, для многих застройщиков может оказаться главной причиной нерентабельности строительства и повлечь соблазн объявить дефолт, предварительно позаботившись о собственных интересах, так как он знает, что есть некий «денежный мешок» у фонда, который и покроет его убытки. И, самое главное, что все три варианта обязательного страхования застройщиками своей ответственности имеют один главный недостаток – во всех случаях стороной договора является застройщик, действующий в своем интересе. Дольщики же опять в стороне от процесса защиты их прав. Процесс остается в тех же самых руках, которые создавали проблемы на рынке, а дольщик так и остается незащищенным – о нем заботятся без него, его не спрашивая. У него все равно нет выбора, он покупает то, что ему продают, совершенно не осознавая, насколько надежный объект он приобретает. За него обещают эту проблему решить когда-нибудь за его же собственные деньги. Но у него даже нет выбора, кому заплатить. Таким образом, резюмирует Борис Шаронов, принятие закона очень похоже на очередную попытку властей дистанцироваться от проблем и решает, прежде всего, не проблемы дольщиков, а призвано как-то компенсировать причиненный нерадивыми, либо нечистыми на руку участниками и организаторами строительства ущерб без участия бюджета, а за чей-то счет (страховых компаний, банков-гарантов, ОВС).

Кроме этого, закон может запустить другую цепную реакцию. Так, Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXIвек» уверен, что обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиком повлечет за собой тенденцию укрупнения участников рынка новостроек, увеличения количества сделок по слиянию и поглощению компаний-застройщиков. В результате, продолжает эксперт, принятие закона осложнит работу малых и средних предприятий на рынке первичного жилья, а их бизнес будет поставлен в прямую зависимость от политики банков и страховых компаний, либо в зависимость от деятельности общества взаимного страхования ответственности застройщика.


Обманут по собственному желанию
Если посмотреть на этот закон со стороны дольщиков, то картина получается, на первый взгляд, радужная. Сейчас, по словам министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана, только в Московской области на разных стадиях банкротства находится 26 застройщиков, которые ранее привлекли средства граждан. Сумма невыполненных обязательств составляет более 28 млрд рублей. Александр Коган уверен, что, если бы договоры этих граждан были застрахованы, они обязательно получили бы вложенные средства обратно.

Вопрос защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков давно назрел и его необходимо было решать. Само решение проблемы – обязательное страхование всех договоров долевого участия – кажется вполне логичным и приемлемым. Тем более, за рубежом подобная практика страхования уже получила достаточно широкое распространение, и нам давно было пора перенять этот опыт у западных коллег, уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Однако зачастую то, что считается нормой на Западе оказывается неработоспособным у нас (подробнее об этом читайте в материале «Решение проблемы обманутых дольщиков: калька с Запада не сработает»).

Конечно, после вступления в силу закона, у дольщика появится дополнительная юридическая гарантия возврата вложений в долевое строительство в случае банкротства застройщика. Возможно, что с рынка уйдет какая-то доля «плохих» застройщиков. Но защищать закон будет исключительно тех граждан, кто купил квартиру по ДДУ. Александр Коган поясняет: «Страхования долевки – это обязательное страхование, обойти его без согласия самого покупателя квартиры будет невозможно, Если гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски. Если он идет на это, значит он сознательно обрекает себя на проблемы в будущем, потому что ОВС – это последний шаг для того, чтобы круг надежности в долевке замкнулся. Сегодня есть договор долевого участия и 214-й закон, который регламентирует все правила заключения сделки. Они не защищают только в случае банкротства застройщика, но именно в таких случаях будет включаться страховой полис».

Однако Александр Коган не упомянул, что 214-ФЗ допускает покупку строящейся квартиры не только по ДДУ, но и через жилищно-строительный кооператив (ЖКС), а также жилищные сертификаты (об этом – в статье «Из всех способов продаж новостроек только три – законные»). Между тем, покупка через ЖСК, например, в принципе не может быть застрахована, так как нигде не фиксируются точные сроки окончания строительства – а значит, при такой форме покупки невозможно определить наступление страхового случая. Таким образом, закон об ОВС будет распространяться не на все законные формы продажи строящегося жилья.

Кроме того, очевиден и еще один недостаток нового закона для дольщиков – издержки по страхованию рисков или поручительству банков, будут включены в цену квартир, уверено большинство экспертов. Таким образом, отмечает Сергей Лядов, страховые взносы фактически станут дополнительными затратами дольщиков. Аналогичную точку зрения высказала и Мария Литинецкая, которая отметила: «С введением нового закона застройщики получают еще одну статью расходов, которая, безусловно, отразится на себестоимости проекта. Все дополнительные издержки наши девелоперы привыкли перекладывать на плечи покупателей. Поэтому расходы, связанные со страхованием, скорее всего, будут включены в конечную стоимость квартиры».

О том, насколько может вырасти цена квадратного метра в результате вступления в силу нового закона, пока говорить сложно, признаются эксперты. Однако они успокаивают, что серьезного роста цен ждать не стоит. Наталья Иванова, директор департамента по связям с общественность ГК ПИК отметила, что расходы на страхование ответственности застройщика не окажут существенного влияние на стоимость жилья, поскольку цены регулирует рынок. С ней согласилась и Мария Литинецкая, которая добавила, что стоимость первичного жилья все же больше зависит от более серьезных факторов, например, общерыночной ситуации, сезона, стадии готовности дома и т.д. Кроме того, рост цен, уверена Дарья Погорельцева, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», будет зависеть от страховых тарифов, величина которых, в свою очередь, будет определяться исходя из ряда факторов: опыт работы компании, репутация застройщика, перспективы проекта и т.д. Более точную оценку возможного удорожания квадратного метра в новостройках после вступления в силу закона дал, Борис Шаронов отметив, что цена может подняться примерно на 12%.


Под защитой
Однако граждан, которые решили купить новостройку, больше волнует не возможное удорожание квадратного метра, а отсутствие гарантий по достройке его дома. Более того, с ОВС этих гарантий еще меньше, так как у застройщика, как уже говорилось выше, не будет стимула достраивать объект, ведь ответственность за них будет лежать на плечах общества. По мнению Бориса Шаронова, сегодня единственным способом эффективного рыночного регулирования может стать добровольное страхование. Подробнее об этом читайте в материале «Ничего хорошего 2012 год дольщикам не принес». Сейчас, отмечает Борис Шаронов, дольщик с самого начала не защищен, так как является непрофессиональным инвестором, и не может самостоятельно оценить все риски.

Покупателям квартир в новостройках нужна квалифицированная сторона, которая будет минимизировать его риски и являться гарантом. Это может быть страховая компания или банк. Кроме того, уверен Борис Шаронов, необходимо обязать дольщика при регистрации договора предоставлять страховой полис или банковскую гарантию, либо письменный отказ от возможных будущих претензий. Таким образом, дольщики сами будут решать, что им делать: защитить себя или осознанно взять на свои плечи все риски. В этом случае дольщики уже не смогут считаться обманутыми, а застройщики будут стремиться делать свой бизнес более прозрачным, чтобы получить более выгодный страховой тариф и, как следствие, конкурентные преимущества.

Вернутся к списку